Числа вместо веры
IT-инструменты, которые использует Андрей Куликов
- 1с бухгалтерия
- Консультант+
- Прозрачный бизнес
При поиске места для хранения готовой продукции, материалов или комплектующих малый и средний бизнес по-прежнему предпочитает арендовать склад. Строительство собственного склада кажется слишком трудоемким и дорогим. Но в долгосрочной перспективе это может оказаться полезным шагом. О преимуществах и недостатках аренды склада и его строительства в своей колонке для портала Biz360.ru рассказал основатель компании «Правозем» Андрей Куликов».
Досье
Андрей Куликов — основатель компании «Правозем». Юрист по образованию, практикующий юрист по недвижимости с 2011 года. В 2014 году основал компанию «Правозем», которая оказывает помощь собственникам бизнеса в оформлении собственности.
Возраст компании имеет значение
При запуске проекта компании выгоднее выбрать аренду склада. В этом случае вам не нужно увеличивать затраты на организацию бизнес-процессов. Ответственность перекладывается на арендодателя, который гарантирует ответственное хранение.
Но при аренде есть риски, с которыми часто сталкиваются наши клиенты. Самое неприятное из них — отсутствие видеонаблюдения и, как правило, оптимальные входы в порты хранения.
Устоявшемуся бизнесу выгодно иметь собственное складское помещение. В этом случае предприниматель организует бизнес-процессы так, как ему удобно. Вы можете обеспечить высокую оборачиваемость и оборудовать склад под свои нужды. И конечно же, собственный склад позволяет охранять территорию и закрыть доступ посторонним лицам. Это то, что часто невозможно при аренде.
Порядок затрат
Сумма аренды является основной статьей расходов при отсутствии собственного склада. Но не забывайте о дополнительных расходах. Почти все они вписываются в этот список:
-
оформление договора аренды склада и регистрация договора;
-
коммунальные и эксплуатационные платежи;
-
стоимость транспортных услуг (при подвозе продукции на арендованный склад);
-
адаптация новых помещений к бизнес-процессам компании (при необходимости);
-
прокладка интернета, телефонии, сигнализации, видеонаблюдения;
-
организовать доставку сотрудников на работу, если склад находится далеко от транспортной инфраструктуры.
При аренде склада можно уложиться в бюджет около 150 000 рублей в месяц. Но низкая стоимость оправдывается таким же низким качеством помещений из-за их расположения на месте бывших овощных баз или давно пустующих цехов. Рынок предлагает варианты с лучшей комплектацией, но за них приходится платить более 500 000 рублей в месяц.
Вы можете построить склад в течение нескольких месяцев, если у вас есть все необходимые для этого ресурсы. Основные этапы строительства:
-
Дизайн. Создается проект, готовится земельный участок под застройку и разрешительная документация.
-
Фундамент, фундамент. Этот этап может включать изготовление металлоконструкций, параллельное выполнение работ.
-
Сборка металлоконструкций и каркаса.
-
Окончательная сборка кровли, дренажной системы, подготовка основания под пол склада.
Общий срок строительства около 3-4 месяцев. Но это только в том случае, если позволяют погодные условия и выданы все разрешения. Следует понимать, что для строительства в срок необходимо стабильное финансирование работ и своевременная закупка материалов.
Вот расчет стоимости работ и материалов на строительство склада площадью 1000 м². Ориентировочная стоимость работ за квадратный метр – 27 300 рублей. То есть строительство такого склада обойдется минимум в 27,3 млн рублей.
Стоит учитывать стоимость земли, которую необходимо приобрести для строительства склада. Или можно арендовать у государства: эта сумма может достигать 20 000 рублей в год. Окончательная стоимость аренды зависит от кадастровой стоимости участка и рассчитывается по формуле: АР (арендная плата) = 1,5 (коэффициент) * КОП (кадастровая стоимость).
Оформление документации
При заключении договора аренды остерегайтесь владельцев складов, которые делают ремонт за счет арендаторов, а затем расторгают договор. Проверьте пункты о компенсации за ремонт и настаивайте на добавлении в договор пункта о невозможности расторжения договора в одностороннем порядке без уважительной причины. Также при аренде жилья под оборудование склада договор становится недействительным и нарушает ст. 288 ГК РФ.
Повезет тем, у кого есть возможность расспросить соседей по служебным помещениям. Они могут многое рассказать, и не всегда всплывающие факты будут в пользу арендатора. Поэтому проверьте, подходит ли вам помещение и его владелец, чтобы в будущем не нести повторных расходов при переезде на другой склад и не «подарить ремонт» арендодателю.
Необходимо оформить строительство склада еще на этапе планирования. Сначала нужно получить разрешение на строительство, проект и затем акт ввода в эксплуатацию. Все эти этапы требуют своего пакета документов. Например, когда направляют запрос в Минстрой, дают купчую на земельный участок или договор аренды с правом застройки.
На этапе проектирования необходимо получить план города и проверить, соответствуют ли вашим планам правила землепользования и застройки того или иного района. Либо необходимо скорректировать проект, чтобы в дальнейшем не было отказа в регистрации готовой конструкции.
В ходе строительных работ проводятся проверки и исполнительные проверки для дальнейшего подтверждения соответствия склада проектной документации. Оформление собственности также требует вложений от 100 000 рублей только на стадии проектирования. Кроме того, строительство координируется с SES и Норвежской пожарной службой.
Что выгоднее
Может показаться, что строительство — дело очень дорогое и лучше воспользоваться арендой. Но если посчитать, сколько арендаторы тратят за несколько лет на аренду, коммунальные платежи, ремонт склада и его ремонт, то можно обнаружить, что этих денег вполне достаточно для строительства.
Если вы покупаете товар и храните его месяц-два на складе, то необходимости в отдельном помещении нет. Здесь на помощь приходит аренда.
При длительной работе и постоянно растущем обороте необходим отдельный склад. Выделяя бюджет на строительство, предприниматель дополнительно снимает с себя обязанность платить арендную плату каждый месяц. Срок окупаемости строительства 4-7 лет, в зависимости от доходов бизнеса. Вместе со складом у компании есть актив, привлекающий деловых партнеров и инвесторов.
